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爱琴海商业鲍硕:云南商业步入发展快车道 追赶一线后劲十足

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  编者按:经历了十年萌芽期的云南商业,如今已然逐步进入快速发展的高峰期,商业格局可谓是每三年一变。但与一线城市相比,云南的商业发展仍然比较落后,急需奋起直追。商业服务于生活,一个区域的商业的发展水平,很大程度上影响着人们的生活水平。在2018年云南商业地产高峰论坛即将举行之际,赢商网特别发起“向美好生活出发”云南商业地产领袖访谈活动,和行业大咖们一起继往开来,共同探讨行业发展趋势,以商业发展为云南消费者创造更好的生活体验。   

   (赢商网云南站报道)作为一个在全国发展势头迅猛的商业运营平台,爱琴海(专题阅读)商业集团近年来可以说给国内商业领域带来了太多精彩。就云南区域而言,广福路爱琴海购物公园开业后,以强大的运营能力缔造了一个都市里的假日中心,获得了消费者和业内认可。而爱琴海商业集团更是通过资产管理业务迅速在云贵区域拓展,目前已经签约的项目多达十个,发展速度十分迅猛。

爱琴海商业集团助理总裁、云贵区域总经理鲍硕先生

  日前,爱琴海商业集团助理总裁、云贵区域总经理鲍硕先生接受了赢商网独家专访,就云南商业发展的历史脉络、未来前景等方面的问题,分享了他的观点。   

  云南商业步入发展快车道 未来几年仍将持续放量   

  作为最早一批来到云南的商业人,鲍硕在云南商业圈已经走过了20多年的风雨历程,这期间既做过品牌方,也做过项目方,对于云南商业发展有很深入地理解,也是昆明商业发展的经历者和见证人。

原昆明百货大楼

  回顾昆明商业的发展史,鲍硕认为,1997年以前的昆明商业,是国营百货的时代,昆明百货大楼、西南大厦、樱花百货、五华大厦等国营百货公司占据着绝对的市场主导。而随着1997年亚细亚集团旗下的仟村百货在昆明开业,国营百货时代开始终结,私营百货时代开启,后来开业的金龙百货、美辰百货等品牌也都是私营百货。   

  “2001年,也是很有代表性的一年。这一年不仅百盛百货进驻昆明,再次打破了昆明百货的格局,购物中心也开始萌芽。”鲍硕告诉赢商网,百盛百货进驻后,昆明百货市场的供需关系发生了很大变化,原来供不应求的卖方市场不复存在,开始进入打折促销寻求客流的买方市场。而随着柏联广场以百货为主力店,再配以餐饮等其他业态的模式出现,购物中心的雏形开始在云南出现。   

  此后,西南大厦在2003年被昆百大收购,开始按照购物中心模式改造。到了2009年,世纪金源购物中心、顺城购物中心等标准的购物中心正式在昆明出现,虽然此后的几年中,昆明商业发展的速度还是较慢,但这一年无疑标志着昆明购物中心时代正式到来。

广福路爱琴海购物公园

  “在2014年,广福路爱琴海和西山万达、昆明广场一起陆续开业,将昆明购物中心推向高速发展期。”鲍硕表示,自2014年后,全国性的商业开发运营企业纷纷进驻昆明,整个市场的新开发商业项目快速放量,活跃度迅速上升。   

  放眼未来三到五年内昆明商业的发展,鲍硕认为仍将处于大发展的阶段。目前昆明仅爱琴海商业集团旗下三年要开业的项目就不少于四个,还有万达、新城、华润、龙湖、恒隆、SKP、宜家、远洋等一众企业正在开发的项目。同时,诺仕达、万达、世纪金源等企业在轻资产战略下,也将继续在云南各个地州布局新项目,因此外来几年还是一个集中放量的时期。   

  实力强劲优势明显 全国性企业将引领云南商业发展   

  随着云南商业地产快速发展,全国性的商业开发运营企业纷纷入滇,逐步成为云南商业发展的主力军。对此,鲍硕认为这是必然的结果。

  “在目前国家房地产政策影响下,中小地产商资金链都很紧张,所以我们才看到很多资金实力强劲的大企业,正扮演更重要的角色。而在商业地产领域,对资金要求更高。”鲍硕表示,全国性的商业开发运营企业拥有雄厚的资金实力,进驻云南市场后优势会很快得到体现,因此能够占据市场主导。   

  从人才的角度看,全国性商业开发运营企业还能够更好地留住人才。鲍硕认为,人才是商业发展的关键,但很多本土企业都只有一两个商业项目,对于很多人才来说平台有限。然而全国性企业在每个区域都有清晰的战略发展规划,平台更大,能够给员工提供上升通道,因此可以吸引更多优秀人才,团队比较稳定,可以保障项目持续健康发展。   

  在品牌资源方面,全国性商业开发运营企业可以带来更多优质品牌。全国性企业旗下大都有数量众多的连锁购物中心,作为品牌方更愿意与全国性企业进行合作。一方面这样的合作能够实现门店快速布局,另一方面这种合作也能够为品牌带来更高的安全性、稳定性。因此,很多新品牌都会随着全国性企业去开拓新市场。   

  “购物中心的成败,关键看运营。而全国性的商业开发运营企业,可以整合全国资源来进行运营管理,着也是他们能够占据市场主导的一大原因。”鲍硕表示,全国性企业能够把最新的新模式和最前沿的新理念带到昆明,通过全国性培训和交流提升团队的运营管理水平。还有这些企业内部的大数据运营管理平台,都能够让他们的运营管理更加高效,这是很多本土企业无法比拟的。   

  鲍硕认为,虽然全国性企业占据了云南商业的市场主导,但本土商业开发运营企业在市场把控方面的优势也十分明显。由于对云南消费者的消费习惯和消费偏好有深入地了解,因此在项目定位和业态规划上能够更切合市场需求,这也是全国性的企业需要学习的方面。   

  云南商业发展水平有待提高 但未来追赶一线后劲足   

  虽然近年来云南商业得到了快速发展,但鲍硕认为,与一线城市相比,云南商业的发展水平仍有较大差距。   

  首先从硬件上来说,现在昆明很多在开发的购物中心项目,无论是环境打造还是动线设计,都还比较落后,以至于很多商业运营企业与这些项目达成轻资产合作后,还要花大量的精力去改造物业。鲍硕表示,出现这种情况的原因,还是开发商在观念上就没有重视商业物业的打造,在项目的前期规划设计阶段没有专业的商业团队介入。   

  另外一方面,鲍硕认为云南市场的品牌丰富度还不足,很多全国性的连锁品牌都还没有进驻。同时,本土品牌的发展也比较局限。就以餐饮为例,很多品牌的环境设计、菜品研发等方面都有短板,因为云南没有很好的设计团队,选择一线城市的设计团队成本又太高,都制约了这些餐饮品牌的品质提升。   

  “现在我们看成都的购物中心,其实并不比北上广差。当一个城市的购物中心发展到一定数量后,在激烈的竞争中自然会有更好的购物中心诞生,商业发展也就能够达到更高水平。”鲍硕表示,随着越来越多商业项目开业,开发商们会不断为云南市场带来新品牌、新理念,云南商业与一线城市的差距肯定会越来越小。   

  再从经济发展的层面来看,虽然目前云南的经济发展还相对落后,但鲍硕认为大家也要看到云南经济发展的潜力。昆明的城市定位是面向南亚、东南亚开放的区域型国际中心城市,近年来随着国家一带一路构想的推进,泛亚高铁的开通等一系列基础设施建设,也在不断加强云南与南亚、东南亚国家的交流,因此未来云南经济的快速发展也会推动商业地产获得更大发展空间。   

  采访的最后,鲍硕表示,商业是引导人们消费习惯和生活方式改变的重要因素,而做商业就是在了解消费者需求的前提下,去引导消费、培养消费者的消费习惯。爱琴海商业一直以来在做的努力,都是希望把更时尚,更新潮的商业带入昆明,通过运营的创新和服务升级,让消费者获得更好的商业体验。

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爱琴海商业集团助理总裁、云贵区域总经理鲍硕先生

  日前,爱琴海商业集团助理总裁、云贵区域总经理鲍硕先生接受了赢商网独家专访,就云南商业发展的历史脉络、未来前景等方面的问题,分享了他的观点。   

  云南商业步入发展快车道 未来几年仍将持续放量   

  作为最早一批来到云南的商业人,鲍硕在云南商业圈已经走过了20多年的风雨历程,这期间既做过品牌方,也做过项目方,对于云南商业发展有很深入地理解,也是昆明商业发展的经历者和见证人。

原昆明百货大楼

  回顾昆明商业的发展史,鲍硕认为,1997年以前的昆明商业,是国营百货的时代,昆明百货大楼、西南大厦、樱花百货、五华大厦等国营百货公司占据着绝对的市场主导。而随着1997年亚细亚集团旗下的仟村百货在昆明开业,国营百货时代开始终结,私营百货时代开启,后来开业的金龙百货、美辰百货等品牌也都是私营百货。   

  “2001年,也是很有代表性的一年。这一年不仅百盛百货进驻昆明,再次打破了昆明百货的格局,购物中心也开始萌芽。”鲍硕告诉赢商网,百盛百货进驻后,昆明百货市场的供需关系发生了很大变化,原来供不应求的卖方市场不复存在,开始进入打折促销寻求客流的买方市场。而随着柏联广场以百货为主力店,再配以餐饮等其他业态的模式出现,购物中心的雏形开始在云南出现。   

  此后,西南大厦在2003年被昆百大收购,开始按照购物中心模式改造。到了2009年,世纪金源购物中心、顺城购物中心等标准的购物中心正式在昆明出现,虽然此后的几年中,昆明商业发展的速度还是较慢,但这一年无疑标志着昆明购物中心时代正式到来。

广福路爱琴海购物公园

  “在2014年,广福路爱琴海和西山万达、昆明广场一起陆续开业,将昆明购物中心推向高速发展期。”鲍硕表示,自2014年后,全国性的商业开发运营企业纷纷进驻昆明,整个市场的新开发商业项目快速放量,活跃度迅速上升。   

  放眼未来三到五年内昆明商业的发展,鲍硕认为仍将处于大发展的阶段。目前昆明仅爱琴海商业集团旗下三年要开业的项目就不少于四个,还有万达、新城、华润、龙湖、恒隆、SKP、宜家、远洋等一众企业正在开发的项目。同时,诺仕达、万达、世纪金源等企业在轻资产战略下,也将继续在云南各个地州布局新项目,因此外来几年还是一个集中放量的时期。   

  实力强劲优势明显 全国性企业将引领云南商业发展   

  随着云南商业地产快速发展,全国性的商业开发运营企业纷纷入滇,逐步成为云南商业发展的主力军。对此,鲍硕认为这是必然的结果。

  “在目前国家房地产政策影响下,中小地产商资金链都很紧张,所以我们才看到很多资金实力强劲的大企业,正扮演更重要的角色。而在商业地产领域,对资金要求更高。”鲍硕表示,全国性的商业开发运营企业拥有雄厚的资金实力,进驻云南市场后优势会很快得到体现,因此能够占据市场主导。   

  从人才的角度看,全国性商业开发运营企业还能够更好地留住人才。鲍硕认为,人才是商业发展的关键,但很多本土企业都只有一两个商业项目,对于很多人才来说平台有限。然而全国性企业在每个区域都有清晰的战略发展规划,平台更大,能够给员工提供上升通道,因此可以吸引更多优秀人才,团队比较稳定,可以保障项目持续健康发展。   

  在品牌资源方面,全国性商业开发运营企业可以带来更多优质品牌。全国性企业旗下大都有数量众多的连锁购物中心,作为品牌方更愿意与全国性企业进行合作。一方面这样的合作能够实现门店快速布局,另一方面这种合作也能够为品牌带来更高的安全性、稳定性。因此,很多新品牌都会随着全国性企业去开拓新市场。   

  “购物中心的成败,关键看运营。而全国性的商业开发运营企业,可以整合全国资源来进行运营管理,着也是他们能够占据市场主导的一大原因。”鲍硕表示,全国性企业能够把最新的新模式和最前沿的新理念带到昆明,通过全国性培训和交流提升团队的运营管理水平。还有这些企业内部的大数据运营管理平台,都能够让他们的运营管理更加高效,这是很多本土企业无法比拟的。   

  鲍硕认为,虽然全国性企业占据了云南商业的市场主导,但本土商业开发运营企业在市场把控方面的优势也十分明显。由于对云南消费者的消费习惯和消费偏好有深入地了解,因此在项目定位和业态规划上能够更切合市场需求,这也是全国性的企业需要学习的方面。   

  云南商业发展水平有待提高 但未来追赶一线后劲足   

  虽然近年来云南商业得到了快速发展,但鲍硕认为,与一线城市相比,云南商业的发展水平仍有较大差距。   

  首先从硬件上来说,现在昆明很多在开发的购物中心项目,无论是环境打造还是动线设计,都还比较落后,以至于很多商业运营企业与这些项目达成轻资产合作后,还要花大量的精力去改造物业。鲍硕表示,出现这种情况的原因,还是开发商在观念上就没有重视商业物业的打造,在项目的前期规划设计阶段没有专业的商业团队介入。   

  另外一方面,鲍硕认为云南市场的品牌丰富度还不足,很多全国性的连锁品牌都还没有进驻。同时,本土品牌的发展也比较局限。就以餐饮为例,很多品牌的环境设计、菜品研发等方面都有短板,因为云南没有很好的设计团队,选择一线城市的设计团队成本又太高,都制约了这些餐饮品牌的品质提升。   

  “现在我们看成都的购物中心,其实并不比北上广差。当一个城市的购物中心发展到一定数量后,在激烈的竞争中自然会有更好的购物中心诞生,商业发展也就能够达到更高水平。”鲍硕表示,随着越来越多商业项目开业,开发商们会不断为云南市场带来新品牌、新理念,云南商业与一线城市的差距肯定会越来越小。   

  再从经济发展的层面来看,虽然目前云南的经济发展还相对落后,但鲍硕认为大家也要看到云南经济发展的潜力。昆明的城市定位是面向南亚、东南亚开放的区域型国际中心城市,近年来随着国家一带一路构想的推进,泛亚高铁的开通等一系列基础设施建设,也在不断加强云南与南亚、东南亚国家的交流,因此未来云南经济的快速发展也会推动商业地产获得更大发展空间。   

  采访的最后,鲍硕表示,商业是引导人们消费习惯和生活方式改变的重要因素,而做商业就是在了解消费者需求的前提下,去引导消费、培养消费者的消费习惯。爱琴海商业一直以来在做的努力,都是希望把更时尚,更新潮的商业带入昆明,通过运营的创新和服务升级,让消费者获得更好的商业体验。

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