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老商圈已迟暮?公主坟商圈难逃“东强西弱”魔咒

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  编者按:商圈,是指在一定经济区域内,以商场或商业区为中心向周围扩展形成辐射,对顾客形成吸引力的一定范围或区域。城市的发展和轨道交通的成熟,让北京商业版图越绘越大,布局向多商圈、多中心的方向发展,呈现出遍地开花的趋势。   

  消费升级的递进,更是改变了京城商圈的固有格局,老商圈扩容升级,新商圈不断涌现,新兴业态蓬勃发展,新的行业洗牌已经展开。为展现京城商圈的全貌,赢商网将对北京27个商圈逐一报道。敬请关注《北京商圈变迁简史》。

  

  在北京诸多商业聚集区中,公主坟是京西最重要的商圈。作为北京西部最早最成熟的商圈,公主坟长期以来不仅吸引周围客群,石景山、门头沟、丰台西南等附近居民也到此购物。

  自1992年,城乡贸易中心开业,填补了京城西部商业的空白,它很长时间以来一直是公主坟地区的标志性商业设施,成为京西居民们购物的首选。

  近几年,公主坟商圈经受着新型购物中心与线上电商等因素的合力冲击,已经从九十年代的“高大上”定位转向大众性消费为主,面对众多冲击和北京商业“东强西弱”的局面,公主坟商圈在未来竞争中怎样调整和自救?

  

  老牌商圈的昔日辉煌

  据了解,公主坟商圈,按规划应该算是市级商圈,它的形成有一定的历史原因。从20世纪60年代、70年代一直到80年代,这里都是北京市一个地区型的商业中心。

  1992年城乡贸易中心开业,京西人开始来这里购物。之后翠微大厦开业,两家商场加起来将近10万平方米的营业面积,基本满足了这里人们的需求。很长一段时间,区域消费十分强劲,人口密集,而且客户质量高,购买客单价也非常高。

  在公主坟商圈兴旺时期,商业竞争并没有十分激烈和复杂,传统百货占据着商场的主导优势,早些年的城乡和翠微的经营良好,周边消费者的接受度认同度很高。

  

  除此之外,手机市场也是公主坟的一大特色。现在公主坟周边大大小小的手机专卖店有几十个,城乡贸易中心也根据这个特点,在商场改造后开辟出五层作为手机的大卖场,将近2000米,年销售额过亿,成为这个商圈的一大特点。

  还有一点,公主坟商圈的发展一个很大的机遇是交通。这里的公交、地铁四通八达,两边都是停车场。每天的人流量多达十几万,为这里的商家提供了非常丰富的客源。为商业的发展提供了一个非常好的条件。

  当然,也有业内人士表示,交通枢纽也有它的弊端,因为这里交通发达,很多人都是在这里换乘车,如果这里的商业没有特色,就很难留住人。

  中购联购物中心发展委员会主任郭增利表示,公主坟商圈在北京是兴起很早、很传统的商圈,曾经非常辉煌,早期它代表了北京商圈西部地区的主流势力。后来西部其他商圈崛起后,带给公主坟商圈很大压力,后起商圈发展势头迅猛,公主坟商圈逐渐落伍。由于物业形态老旧,被新兴商圈分流,衰退趋势明显,从整个北京西部的核心商圈落寞成为西部商圈中的一个区域性商圈。

  

  缺乏时尚感亟待转型

  目前,公主坟商圈内的商业项目包括,北京城乡的城乡贸易中心、城乡华懋、翠微大厦、翠微广场和凯德(专题阅读)mall翠微店、凯德晶品、国海广场等大型项目。

  笔者实地走访发现,凯德晶品购物中心和翠微大厦业态相对高端,交通便利,逐渐成为周边居民购物、聚会的主要场所,运营相对良好。

  凯德晶品购物中心体量超过7万方,对比其他项目,开业较晚,其业态比较丰富,休闲服装、运动服装、餐饮、美容等业态齐全,品牌较新。但经过几轮调改后,整体看来品牌定位下调,偏大众化和时尚感。但在工作日,项目内客流较少。

  凯德mall翠微店的品牌大多是市场中常见的品牌,业态配比较好,在公主坟商圈中属于调改较为成功的项目,定位中端、年轻化,注重亲子业态,但店铺装修风格也与市场上大多数店铺相同,没有自身的特色。

  商圈内高端品牌多集中在翠微大厦,翠微大厦几经升级调改,品牌更新后定位高端精品,拥有有Dior、Cartier、COACH等高端品牌,与周围项目实现了品牌差异化,吸引了年轻白领青年前来消费。

  在公主坟商圈运营商业多年的从业人士称:“从女性的视角看,凯德晶品、翠微大厦是公主坟商圈中儿童业态最为齐备的。其中的服装、餐饮品牌也更为时尚,更符合年轻母亲们的消费习惯。”

  

  郭增利认为,公主坟商圈现在属于西部区域性商圈,主要面对的客群还是周边居民,也由于百货业态比重较大,不同于其他以购物中心为主的商圈,难免从丰富度上处在劣势。虽然凯德的项目定位较高、业态较新,但毕竟难以靠一个项目带动整个商圈发展。

  九宜城华北分公司总经理赵燕飞认为,公主坟商圈的范围较窄,项目数量有限,最兴盛时期以百货业态为主,还有非常多的底商。后期出现两个购物中心,更多是基于商业发展的现实需求,提升商业形态。

  整体来看,公主坟地区的商业主要特点仍以满足生活基础性消费为主,与城市优质商业项目相比缺乏特色。不少由于模式、品牌较为老旧,同质化严重。部分项目还是百货业态,商场运营渐渐乏力,逐渐跟不上当前商业发展的节奏。

  

  未来公主坟机遇在哪里?

  公主坟商圈内还有一个大型商业项目,是一直未开业的国海广场。在已公开的新闻通稿对国海广场的描述中可以看出,该项目似乎对公主坟商圈发展意义重大。但是,经笔者实地走访,国海广场目前仍在修建过程中,整体被广告围墙遮挡,无法入内。笔者询问门口公交站的志愿服务者,她表示这里一直都没有开业。

  经过询问和对网上公开信息的查询,国海中心的项目似乎陷入了权益分配纠纷中。也可能是这个原因,导致商业项目迟迟无法开业。

  据资料了解,如果国海广场项目开业,定位偏向于高端时尚类,与调改后的翠微大厦相呼应,这样多家商场在进行经营业态互补后,将大大提升对消费者的吸引力。

  

  在郭增利看来,城乡贸易中心和翠微大厦属于公主坟商圈的核心位置,它们的改变至关重要,虽然公主坟现在发展的机遇越来越少,但是还是要把购物中心那种业态组合丰富的特点挖掘出来。项目的体量较大,也代表存在未来延展的空间。项目从功能上要能跳出原本百货的形态,相信会对商圈发展有明显的拉升。

  赵燕飞表示,公主坟周边有大量的社区和机关单位,部队大院也相对集中,以前政务消费较多,这里的消费人群以居住人群、机关事务人群和部队人群为主,所以这也让公主坟商圈的消费水平相对较高。现在政务消费限制,这些消费者年龄偏老龄化,城乡贸易中心和翠微还主打中老年的牌,而凯德的项目更多的是定位年轻消费力,两级分化较大。公主坟商圈的发展需要进行大调整,但是限制因素太多,短期内这些因素很难改变,调改困难较大。

  伴随移动互联时代的来临,以及千禧一代消费理念的升级,当下的购物中心正在变成融合消费、体验和社交等多场景的线下入口。公主坟商圈也迎来新的更新换代,落后的商业形态亟待升级。尤其是多个商场扎堆的情况下,需要找准定位,错位经营。

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  在北京诸多商业聚集区中,公主坟是京西最重要的商圈。作为北京西部最早最成熟的商圈,公主坟长期以来不仅吸引周围客群,石景山、门头沟、丰台西南等附近居民也到此购物。

  自1992年,城乡贸易中心开业,填补了京城西部商业的空白,它很长时间以来一直是公主坟地区的标志性商业设施,成为京西居民们购物的首选。

  近几年,公主坟商圈经受着新型购物中心与线上电商等因素的合力冲击,已经从九十年代的“高大上”定位转向大众性消费为主,面对众多冲击和北京商业“东强西弱”的局面,公主坟商圈在未来竞争中怎样调整和自救?

  

  老牌商圈的昔日辉煌

  据了解,公主坟商圈,按规划应该算是市级商圈,它的形成有一定的历史原因。从20世纪60年代、70年代一直到80年代,这里都是北京市一个地区型的商业中心。

  1992年城乡贸易中心开业,京西人开始来这里购物。之后翠微大厦开业,两家商场加起来将近10万平方米的营业面积,基本满足了这里人们的需求。很长一段时间,区域消费十分强劲,人口密集,而且客户质量高,购买客单价也非常高。

  在公主坟商圈兴旺时期,商业竞争并没有十分激烈和复杂,传统百货占据着商场的主导优势,早些年的城乡和翠微的经营良好,周边消费者的接受度认同度很高。

  

  除此之外,手机市场也是公主坟的一大特色。现在公主坟周边大大小小的手机专卖店有几十个,城乡贸易中心也根据这个特点,在商场改造后开辟出五层作为手机的大卖场,将近2000米,年销售额过亿,成为这个商圈的一大特点。

  还有一点,公主坟商圈的发展一个很大的机遇是交通。这里的公交、地铁四通八达,两边都是停车场。每天的人流量多达十几万,为这里的商家提供了非常丰富的客源。为商业的发展提供了一个非常好的条件。

  当然,也有业内人士表示,交通枢纽也有它的弊端,因为这里交通发达,很多人都是在这里换乘车,如果这里的商业没有特色,就很难留住人。

  中购联购物中心发展委员会主任郭增利表示,公主坟商圈在北京是兴起很早、很传统的商圈,曾经非常辉煌,早期它代表了北京商圈西部地区的主流势力。后来西部其他商圈崛起后,带给公主坟商圈很大压力,后起商圈发展势头迅猛,公主坟商圈逐渐落伍。由于物业形态老旧,被新兴商圈分流,衰退趋势明显,从整个北京西部的核心商圈落寞成为西部商圈中的一个区域性商圈。

  

  缺乏时尚感亟待转型

  目前,公主坟商圈内的商业项目包括,北京城乡的城乡贸易中心、城乡华懋、翠微大厦、翠微广场和凯德(专题阅读)mall翠微店、凯德晶品、国海广场等大型项目。

  笔者实地走访发现,凯德晶品购物中心和翠微大厦业态相对高端,交通便利,逐渐成为周边居民购物、聚会的主要场所,运营相对良好。

  凯德晶品购物中心体量超过7万方,对比其他项目,开业较晚,其业态比较丰富,休闲服装、运动服装、餐饮、美容等业态齐全,品牌较新。但经过几轮调改后,整体看来品牌定位下调,偏大众化和时尚感。但在工作日,项目内客流较少。

  凯德mall翠微店的品牌大多是市场中常见的品牌,业态配比较好,在公主坟商圈中属于调改较为成功的项目,定位中端、年轻化,注重亲子业态,但店铺装修风格也与市场上大多数店铺相同,没有自身的特色。

  商圈内高端品牌多集中在翠微大厦,翠微大厦几经升级调改,品牌更新后定位高端精品,拥有有Dior、Cartier、COACH等高端品牌,与周围项目实现了品牌差异化,吸引了年轻白领青年前来消费。

  在公主坟商圈运营商业多年的从业人士称:“从女性的视角看,凯德晶品、翠微大厦是公主坟商圈中儿童业态最为齐备的。其中的服装、餐饮品牌也更为时尚,更符合年轻母亲们的消费习惯。”

  

  郭增利认为,公主坟商圈现在属于西部区域性商圈,主要面对的客群还是周边居民,也由于百货业态比重较大,不同于其他以购物中心为主的商圈,难免从丰富度上处在劣势。虽然凯德的项目定位较高、业态较新,但毕竟难以靠一个项目带动整个商圈发展。

  九宜城华北分公司总经理赵燕飞认为,公主坟商圈的范围较窄,项目数量有限,最兴盛时期以百货业态为主,还有非常多的底商。后期出现两个购物中心,更多是基于商业发展的现实需求,提升商业形态。

  整体来看,公主坟地区的商业主要特点仍以满足生活基础性消费为主,与城市优质商业项目相比缺乏特色。不少由于模式、品牌较为老旧,同质化严重。部分项目还是百货业态,商场运营渐渐乏力,逐渐跟不上当前商业发展的节奏。

  

  未来公主坟机遇在哪里?

  公主坟商圈内还有一个大型商业项目,是一直未开业的国海广场。在已公开的新闻通稿对国海广场的描述中可以看出,该项目似乎对公主坟商圈发展意义重大。但是,经笔者实地走访,国海广场目前仍在修建过程中,整体被广告围墙遮挡,无法入内。笔者询问门口公交站的志愿服务者,她表示这里一直都没有开业。

  经过询问和对网上公开信息的查询,国海中心的项目似乎陷入了权益分配纠纷中。也可能是这个原因,导致商业项目迟迟无法开业。

  据资料了解,如果国海广场项目开业,定位偏向于高端时尚类,与调改后的翠微大厦相呼应,这样多家商场在进行经营业态互补后,将大大提升对消费者的吸引力。

  

  在郭增利看来,城乡贸易中心和翠微大厦属于公主坟商圈的核心位置,它们的改变至关重要,虽然公主坟现在发展的机遇越来越少,但是还是要把购物中心那种业态组合丰富的特点挖掘出来。项目的体量较大,也代表存在未来延展的空间。项目从功能上要能跳出原本百货的形态,相信会对商圈发展有明显的拉升。

  赵燕飞表示,公主坟周边有大量的社区和机关单位,部队大院也相对集中,以前政务消费较多,这里的消费人群以居住人群、机关事务人群和部队人群为主,所以这也让公主坟商圈的消费水平相对较高。现在政务消费限制,这些消费者年龄偏老龄化,城乡贸易中心和翠微还主打中老年的牌,而凯德的项目更多的是定位年轻消费力,两级分化较大。公主坟商圈的发展需要进行大调整,但是限制因素太多,短期内这些因素很难改变,调改困难较大。

  伴随移动互联时代的来临,以及千禧一代消费理念的升级,当下的购物中心正在变成融合消费、体验和社交等多场景的线下入口。公主坟商圈也迎来新的更新换代,落后的商业形态亟待升级。尤其是多个商场扎堆的情况下,需要找准定位,错位经营。

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